종부세 1주택자 왜 올랐나: 2022년 정점과 2025년 비교

서울에 아파트 한 채를 오래 갖고 계신 사장님, 뉴스에서는 종부세가 줄었다는데 작년 고지서는 왜 더 많이 나왔는지 답답하셨을 겁니다. 국세청 국세통계로 2016년부터 2025년까지의 종합부동산세 징수액을 보면, 총액은 2022년 6조 7,988억원을 꼭짓점으로 내려왔지만 1세대 1주택자 세액은 2025년에 오히려 크게 늘었습니다. 총액 뉴스와 내 고지서는 따로 움직이니, 올해는 받은 금액을 그대로 내기보다 공제·분납·납부유예부터 확인하시고 가게 자금 계획에 넣어 두셔야 합니다.

총액은 정점에서 내려왔지만 1주택자 세금은 거꾸로 늘었다

먼저 그때와 지금을 나란히 놓아 보겠습니다. 이 기간 종부세 징수액이 가장 많았던 해는 2022년으로 6조 7,988억원이었습니다. 그 뒤 2024년 4조 1,847억원까지 내려갔고, 2025년에는 4조 6,541억원으로 다시 올랐습니다. 2022년과 비교하면 2025년은 2조 1,447억원 적은 셈입니다.

그런데 여기서 사장님 같은 분들이 헷갈리십니다. 총액이 2조 원 넘게 줄었으니 내 세금도 줄었겠지 싶은데, 고지서는 반대로 나왔기 때문입니다. 기획재정부 발표를 정리한 KDI 경제교육·정보센터 자료에 따르면 2025년 1세대 1주택자 세액은 전체 고지세액보다 훨씬 빠른 속도로 늘었습니다. 총액이 줄어든 흐름과 집 한 채 가진 분의 세금이 늘어난 흐름이 같은 시기에 함께 있었던 겁니다.

총액과 내 세금이 따로 움직인다면 할 일은 하나입니다. 그 총액이 무엇으로 채워져 있는지부터 들여다보는 것입니다.

종부세 총액의 큰 몫은 아파트가 아니라 토지분이다

그렇다면 총액은 무엇으로 채워져 있을까요? KDI 경제교육·정보센터와 한국세정신문에 따르면 2025년 고지분은 사람 수로는 주택분이 훨씬 많지만, 세액으로는 토지분이 주택분보다 큽니다. 쉽게 말해 종부세 뉴스에 나오는 큰 숫자의 상당 부분은 아파트 가진 개인이 아니라 땅을 가진 쪽에서 나옵니다.

주택분 안에서도 사정이 갈립니다. 같은 KDI 자료에 따르면 2025년 법인이 낸 주택분 세액은 줄었지만 개인 주택분 세액은 늘었습니다. 가게 매출에 비유하면 이렇습니다. 전체 매출이 줄었다고 해도 점심 메뉴는 덜 팔리고 저녁 메뉴는 더 팔릴 수 있습니다. 사장님이 보셔야 할 건 전체 매출이 아니라 저녁 메뉴 쪽입니다.

구성이 이렇다면 2022년 이후 총액이 내려온 것도 개인 1주택자의 부담이 계속 가벼워졌다는 뜻은 아닙니다. 총액 뉴스는 토지와 법인의 움직임까지 섞인 숫자라서, 그것만으로는 내 집 세금을 짐작하기 어렵습니다.

2025년 증가는 세법 개정이 아니라 공시가격 상승에서 나왔다

그럼 2025년에는 왜 늘었을까요? 아주경제 보도에 따르면 기획재정부는 2025년 종부세 제도에는 큰 변화가 없었고, 증가 원인을 주택 신규 공급과 공동주택 공시가격·토지 공시지가 상승으로 설명했습니다. 정부가 세율을 올린 게 아니라, 집의 공시가격이 올라가면서 세금이 따라 올라간 것입니다.

서울은 이 영향을 특히 크게 받았습니다. KDI 경제교육·정보센터 자료에 따르면 2025년 서울의 종부세 고지 인원은 전국보다 가파르게 늘었습니다. 같은 보도에서 기재부는 과세표준이 높은 구간일수록 세 부담 증가율이 더 컸다고 밝혔습니다. 오래 보유하신 서울 아파트라면 이 흐름에서 비켜 가기 어렵습니다.

이 점이 중요합니다. 법이 그대로여도 집값이 오르는 동네라면 세금은 저절로 오를 수 있습니다. 세금이 정책보다 시장을 따라 움직인다면, 그해 고지된 금액을 그대로 확정된 세금으로 받아들일 필요도 없습니다.

고지서 금액은 확정 세금이 아니라 출발점이다

고지서를 받으면 거기 찍힌 숫자를 그대로 내야 한다고 생각하시기 쉽습니다. 하지만 아주경제 보도에 따르면 기재부는 납세자가 고지서를 받은 뒤 특례를 신청하는 경우가 많아, 최종 결정세액이 보통 고지세액보다 줄어든다고 설명했습니다. 실제로 2025년에 고지된 세액 합계보다 이 표의 2025년 징수액 4조 6,541억원이 더 작습니다.

그 차이는 누가 만들었을까요? 고지서를 받고 가만히 있던 분들이 아니라, 특례나 공제를 챙겨서 신청한 분들이 줄인 몫입니다. 같은 집, 같은 공시가격이라도 확인을 했느냐에 따라 실제로 나가는 돈이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

그렇다면 사장님이 하실 일은 분명합니다. 고지서를 받은 직후, 내가 줄이거나 나눌 수 있는 부분이 있는지부터 짚어 보시는 것입니다.

고지서를 받으면 공제·분납·납부유예 세 가지를 먼저 본다

첫째, 공제가 제대로 들어갔는지 확인해 보세요. KDI 경제교육·정보센터에 따르면 1세대 1주택자는 기본공제와 함께 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다. 오래 사신 집이고 연세가 쉰을 넘으셨다면, 고지서의 세액공제 칸에 나이와 보유 기간이 반영됐는지 꼭 보셔야 합니다. 1세대 1주택 요건에 해당하는데 공제가 빠져 있다면 신청으로 바로잡으실 수 있습니다.

둘째, 한꺼번에 내기 부담스럽다면 나눠 내는 방법이 있습니다. KDI 자료에 따르면 납부세액이 일정 금액을 넘으면 분납할 수 있으니, 고지서에 분납 가능 여부가 적혀 있는지 확인하시면 됩니다. 셋째, 한국세정신문에 따르면 고령자·장기보유 1세대 1주택자는 납세담보를 제공하면 납부를 미룰 수도 있습니다. 세 가지 모두 신청해야 적용되는 것이라, 기한 안에 세무서나 홈택스에서 챙기셔야 합니다.

올해 얼마를 준비하실지는 작년 고지서를 기준으로 잡되, 공시가격이 오른 만큼 더 나올 수 있다고 보고 여유를 두시는 게 안전합니다. 연말은 가게도 재료비와 인건비가 몰리는 때라, 세금이 한 번에 빠져나가면 운영자금이 출렁입니다. 분납을 쓰면 그 충격을 나눌 수 있으니, 매출과 실제 통장에 남는 현금을 나눠서 보는 것부터 해 보세요. 이어지는 글 「매출·이익·현금흐름 차이: 월매출 1,000만원 가게의 계산 사례」에서 그 계산법을 정리해 두었습니다.

자료: 국세청 국세통계 「세목별 세수 현황」

이어 읽을 글: 매출·이익·현금흐름 차이: 월매출 1,000만 원 가게의 계산 사례

※ 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개인별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.